16-jähriger Leerstand wegen Sanierung ist zu lange & Vermietungsobjekte mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm können eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht darstellen.
Urteil 1: bei zeitlich nicht mehr überschaubarer Dauer einer geplanten Sanierung kann die Einkünfteerzielungsabsicht entfallen
Das Finanzgericht Düsseldorf (Az. 15 K 1653/20) hat entschieden, dass eine, ohne steuerlich anzuerkennende Gründe, nur zögerlich betriebene Herrichtung einer Immobilie, auf das Fehlen einer Vermietungsabsicht schließen lassen kann. Das ist jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn die behauptete beabsichtigte Vermietung über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht realisiert wird. Im konkreten Fall wurde dem Steuerpflichtigen die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Objekts aufgrund des langen Leerstands (Zeitraum von 16 Jahren) und der zeitlich unüberschaubaren Sanierung des Objekts abgesprochen. Trotz des erheblichen Renovierungsbedarfs des Gebäudes und der Tatsache, dass der Steuerpflichtige die Arbeiten neben seiner beruflichen Tätigkeit als Bauingenieur aufgrund seiner finanziellen Lage selbst durchführte, weil er der Arbeit jeglicher Handwerker misstraute, sah das Finanzgericht die Anforderungen des Steuerpflichtigen an die Qualität und die damit einhergehende Dauer der Renovierungsarbeiten vielmehr als Liebhaberei an.
Urteil 2:Vermietungsobjekte mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm können von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht im Einzelfall ausgenommen werden
Gemäß § 21 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietung grundsätzlich und typisierend von einer Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen, auch wenn die Vermietung über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergibt. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG dient hierbei der Vereinfachung des Besteuerungsverfahrens bei verbilligten bzw. teilentgeltlichen Vermietungen, indem eine Vollentgeltlichkeit fingiert wird. Hierfür ist u.a. die ortsübliche Marktmiete ausschlaggebend.
Eine Ausnahme der typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht kann bei der Vermietung einer aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnung, z.B. wenn das Objekt eine Wohnfläche von mehr als 250 qm hat, gesehen werden, wenn es an einer aussagekräftigen Anzahl von Vermietungen im Mietspiegel fehlt und damit die Grundlage für die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht entfällt. Abweichend von der Typisierung der Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht muss der Steuerpflichtige dann seine Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren nachweisen. Hierfür gelten gemäß BFH strikte Anforderungen, wie zum Beispiel die Berücksichtigung von Mieterhöhungen, Zinsanpassungen und Abschreibungen. Der BFH stellt außerdem fest, dass der Wortlaut des § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG die Durchführung dieser Totalüberschussprognose zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht auch bei einer Vermietung zu mehr als 66 % der ortsüblichen Miete (und fingierter Vollentgeltlichkeit) nicht ausschließt.
Im konkreten Fall hat der Steuerpflichtige drei Objekte mit einer Wohnfläche von jeweils über 250 qm an seine Kinder vermietet, woraufhin das FG beschlossen hat die Vermietung einer Überschussprognose zu unterwerfen. Die Berechnung der ortsüblichen Miete konnte nicht vorgenommen werden, da der Mietspiegel in der Stadt des Steuerpflichtigen für Wohnungen mit mehr als 160 qm aufgrund der geringen Fallzahlen nicht anwendbar bzw. aussagekräftig ist.
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