Wohnungseigentümergemeinschaft muss Kosten für zweiten Rettungsweg übernehmen

Wird in einer Wohnungseigentumsanlage eine Nutzungsänderung bei Teileigentum beantragt, fordert das Bauamt häufig einen zweiten Rettungsweg in Form einer Rettungsleiter. In einem solchen Fall stellt sich die Frage, ob die hierfür entstehenden Kosten ausschließlich von demjenigen Miteigentümer zu tragen sind, der die Nutzungsänderung fordert oder ob alle Wohnungseigentümer hierfür aufzukommen haben. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Frage entschieden, dass die Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu übernehmen sind. Die Herstellung eines zweiten Rettungswegs entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden, da dies der erstmaligen plangerechten Herstellung des Gemeinschaftseigentums dient.

Ausgangspunkt der Entscheidung war der Verkauf von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Souterrain der Wohnungseigentumsanlage als Sondereigentum. Diese Räume waren im Aufteilungsplan als Kellerraum bezeichnet. Die Gemeinschaftsordnung enthielt die Regelung, dass die Räume zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen und die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung nicht die allein maßgebliche ist. Im Weiteren ist dort geregelt, dass die Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet sind, auf eigene Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.

Ein Sondereigentümer wollte die Souterrain-Einheit als Aufenthaltsraum nutzen und stellte die erforderlichen baulichen Anträge. Nach der einschlägigen Bauordnung musste ein zweiter Rettungsweg in Form einer Fluchttreppe geschaffen werden. Der Antrag des Sondereigentümers wurde in der Eigentümerversammlung abgelehnt. Daraufhin erhob er Klage und verlangte die Kostenübernahme für den zweiten Rettungsweg durch die Eigentümergemeinschaft. Das Gericht gab ihm Recht.

Nach Auffassung der Richter geht die erstmalige Herstellung des nach der Teilungserklärung vereinbarten Nutzungszwecks zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren Mitglieder haben daher grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile die Kosten zur Erfüllung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen zu tragen. Die Vereinbarung einer anderweitigen Kostentragungspflicht ist unzulässig, da es im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, dass die brandschutzrechtlichen Anforderungen eingehalten werden.